오사카 부동산이 매력적이다

일본 부동산 공부를 3년째 하고 있다.

2025.03.04 - [수렵채집일기/골드러시 - 금광] - 원화 팔고 엔화 사라. 이제 엔화가 오른다

2023.08.27 - [수렵채집일기/골드러시 - 금광] - 일본 부동산에 대한 관심

2022.07.18 - [수렵채집일기/골드러시 - 금광] - 일본 부동산 쓸만해 보인다

 

지금 그 과정에서 어느 정도 뭘 사야 하는지 윤곽이 보인다. 2억엔 미만 짜리 일드 4~5% 나오는 부동산이 그 답이다.

그런데 현재 일본에서는 중국인들이 미친듯이 부동산을 쇼핑하는 바람에, 도쿄에는 그런 부동산이 씨가 말랐다. 벌써 2024년부터 나오던 이야기다.

 

그런데 아직 오사카라면? 후쿠오카라면? 이야기가 다르다. 특히 나는 오사카의 가능성에 집중하고 싶다.

 

사실 도쿄는 도쿄 올림픽을 기점으로 엄청난 개발 붐이 한 번 있었고, 위에서 중국인 매입도 많았기 때문에 가격이 많이 올랐다. 사실상 과개발 + 고평가가 진행되었다. 도쿄에 지금 중국인들이 얼마나 난리치고 있는지는 현지 언론만 봐도 감이 온다.

실제로 도쿄도의 공식 통계만 봐도, 도쿄에 주민등록하고 거주하고 있는 중국인은 벌써 30만명이다 (중국본토 28만, 타이완 국적 2.3만명 정도). 

그러나 아래 동양경제TV (주요 언론이다) 유튜브에서 보듯, 일본 내에 존재하는 중국인 수는 거의 100만명에 육박 (정식 통계는 87만명) 한다고 보면 된다. <늘어나는 재일 중국인 "100만명"시대의 도래>

https://youtu.be/WCgKzSDwhas

늘어나는 재일 중국인 "100만명"시대의 도래

 

일본의 대표 언론 '니혼케이자이신문' 역시 2025년 2월 25일에 'ニッポン華僑100万人時代 (일본 화교 100만명 시대)' 라는 특집 기사를 게재한 바 있다.

https://www.nikkei.com/telling/DGXZTS00012770X01C24A1000000/

「中国」に染まる街 アキバ・上野・道頓堀 ニッポン華僑100万人時代 - 日本経済新聞

 

도쿄는 이미 정복하다시피 한 중국계가 지금 오사카로 시선을 돌리고 있다. 

 

오사카는 단순한 일본 제2의 도시가 아니다. 사실상 일본은 관동과 관서 두 지역으로 나누어 생각해 볼 수 있는데, 오사카는 관서의 수도라고 보면 된다.

아래 표를 좀 보라.

도시	인구 (약)	면적 (㎢)	지역총생산 (GDP/GRDP, 약)	PIR (집값 ÷ 연평균 소득)
도쿄	14,000,000명	2,194	약 1조 5,200억 달러	약 11.5
오사카	8,800,000명	225	약 6,500억 달러	약 9.8
서울	9,400,000명	605	약 4,800억 달러	약 16.2

출처:

인구/면적 도쿄: 東京都公式統計 오사카: 大阪市統計 서울: 서울열린데이터광장
GDP/GRDP 도쿄: Tokyo GDP Overview (English) 오사카: Osaka Prefecture Statistics 서울: 통계청 지역소득 통계
PIR (Price to Income Ratio) 글로벌 지표: Numbeo PIR Index 서울 수치는 KB부동산/한국은행 등 다수 지표를 종합

 

오사카는 서울과 맞먹는 곳이고 GDP는 훨씬 큰데, 아직 PIR이 도쿄 서울에 비해 훨씬 낮다 (서울은 무려 16.2...;; 에휴).

다음에 어디가 오를지, 중국인이 어디에 투자할 지 너무나 뻔하지 않은가? 

 

지금 오사카에 매물을 사 놓으면 바로 중국인들이 offer를 넣는다는 소문이 있다. 물론 제대로 된 곳을 사면 그렇다는 이야기겠지만..

 

실제 2025 EXPO와 그 이후 들어올 카지노의 최대 수혜 지역으로, 현재는 낙후된 지역 취급 받는 니시나리쿠 (西成区) 나 아베노쿠 (阿倍野区)의 집창촌 지역인 토비타신치 (飛田新地) 같은 곳에 있는 재개발될 건물을 잘 봐야 한다.

 

특히 니시나리쿠에서 도로 같은 개발 호재가 있는 곳은 거의 중국인들이 엄청 노리는 곳으로 봐야 한다 (카지노 및 칸사이공항 직통 이슈).

 

지금 누군가 2억엔 이하에 오사카의 매물을 구할 수 있다면 빚을 내서라도 (당연히 부동산은 레버리지를 써야 한다) 사고, 중국인에게 2억엔~2.2억엔에 바로 파는게 답이라고 하겠다.

 

하... 또 이렇게 답지가 세상으로 유출된다. 3년에 걸친 연구결과이니 잘들 참고하기 바란다.

@unsplash